Новый закон для дольщиков: покупка жилья станет надежнее, но дороже?

С 1 июля 2018 года в нашей стране вступят в силу изменения в Федеральный закон № 214,  из-за которых строительный рынок успело изрядно «полихорадить». Многие отмечают, что при всём преимуществе нововведений для защиты дольщиков, не на всех участниках рынка это отразится положительно, а жильё — подорожает. «Наша Газета» знакомилась с мнениями участников процесса строительства и покупки. 

Основная задача всех изменений — уйти от прямого финансирования со стороны участников строительства на стадии производства домов. Таким образом государство намерено избежать обмана граждан при покупке жилья — не будет ни обманутых дольщиков, ни проблемных объектов, поскольку предполагается, что граждане не будут напрямую финансировать строительство жилья, а будут покупать его после ввода в эксплуатацию. 

Вторая задача всех поправок — уход от государственного контроля за деятельностью застройщиков, поскольку теперь они будут работать напрямую с банковским сектором. Реализовать планы в правительстве намерены за счет введения нескольких изменений, которые сведут всё к тому, чтобы застройщик занимался только своей непосредственной деятельностью — строительством.

Застройщик будет обязан перечислять 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия  в страховой фонд, который на федеральном уровне будет копить деньги, и в случае, если кто-то из застройщиков не сможет справиться со своими обязательствами, достраивать эти объекты или выплачивать денежную компенсацию дольщикам будут из этих запасов.

Согласно новым правилам, многоквартирные дома будут строить только те застройщики, у которых есть опыт на  этом рынке не менее трёх лет. 

— Решение, с одной стороны, положительное, поскольку на рынке останутся только опытные, серьёзные и надежные застройщики, — говорит председатель тюменского отделения РГУД по жилой недвижимости Андрей Скосырский. —  Но с другой - это будет определенной монополизацией рынка, что, скорее всего, может привести к росту цен и снижению количества строительства.

Одно из самых ощутимых  для застройщиков нововведений. Закон будет требовать от компаний наличие на счету десяти процентов от стоимости объекта еще до начала строительства. То есть, к примеру, если дом стоит 500 миллионов, то 50 миллионов рублей должны быть размещены на счете в банке. И этот счет должен быть единственным для застройщиков, и использовать эти деньги никак нельзя. Они будут заморожены до момента передачи жилья собственникам.

Это по мнению, Андрея Скосырского, может привести к тому, что с рынка уйдут небольшие компании, у которых нет таких средств.

Основную нишу в вопросе решения проблемы обманутых дольщиков займет банковский сектор и эскроу-счета. Застройщик будет брать целевой кредит в банке и там же открывать эскроу-счета, на которые  дольщики будут перечислять денежные средства. Эти деньги будут находиться на счете и только после того, как застройщик введет объект в эксплуатацию, деньги с эскроу-счета будут списаны и перечислены застройщикам.

В будущем планируется уйти и от экскроу-счетов к так называемому проектному финансированию, когда банковский сектор будет выдавать застройщикам кредиты на строительство, и уже после ввода дома в эксплуатацию застройщик будет продавать жилье дольщикам.

В данном вопросе есть масса нюансов. Многие застройщики жалуются на то, что кредиты, которые выдают банки, неподъёмны для ряда организаций. 

Размер уставного капитала прямо пропорционально зависит от площади застраиваемого объекта. То есть, например, если застройщик хочет построить масштабный объект 500 тысяч кв. метров, то  у него должно быть 1,5 миллиарда как минимум в качестве уставного капитала. Это, по мнению многих экспертов рынка, может привести к строительству относительно небольших домов.

Так же новый закон предусматривает строительство одним застройщиком только одного объекта в пределах одного разрешения на строительство. Это, по мнению экспертов, затрудняет возможности застройщиков и ведет к удорожанию жилья.

— Это сильно ограничивает возможности по комплексному освоению территории, — уверен Андрей Скосырский. — Если раньше компании могли получать разрешения на очереди и этими очередями спокойно строить районы, то сейчас получается, что пока ты один дом не сдашь, ты не имеешь право начинать новое строительство в этом квартале. Это сильно «размажет» сроки строительства и снизит темпы строительства... Очень многие сходятся во мнении, что нововведения приведут к подорожанию жилья — от пяти процентов и выше.

По мнению многих экспертов рынка, работа по-новому не всем придётся по вкусу —  многие компании будут вынуждены отказаться от своей деятельности из-за неподъемных требований.

— По сбалансированному мнению специалистов, примерно 30% компаний будут вынуждены уйти с рынка, потому что они не смогут выдержать требования, которые привносят данные поправки, - уверен председатель комитета по жилой недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов Дмитрий Панов. —  Более того, отход от долевого участия и невозможность принимать денежные средства покупателей жилья в период строительства повысят стоимость  квадратного метра для конечных покупателей более чем на 10%, потому что ставка проектного финансирования на сегодняшний день для строительных и девелоперских компаний составляет не менее 12 %.

Интересно, что некоторые эксперты не видят смысла в поправках и рассматривают обманутых дольщиков как "погрешность".

—  Безусловно, во главу угла ставится дольщик, — заявляет председатель Объединения тюменских риелторов Олег Касьянов. —  Но у нас обманутых дольщиков по стране не более трех процентов от общего числа. Не вижу смысла менять всю отрасль из-за такого количества. Эти 3% можно отнести к погрешности, потому что дольщик вряд ли выиграет от этого, потому что жилье станет дороже. Выиграют только банки.

Стоит отметить, что большинство этих изменений будут действовать только в отношении тех объектов, разрешение на строительство которых будет выдано после 1 июля 2018 года. Поэтому многие компании торопятся получить разрешение на строительство именно сейчас. По предварительной оценке, тех разрешений, которые уже получены, хватит на 3-5 лет бесперебойного строительства без  влияния новых поправок.